⚓知らないことで損をする?!
~不動産鑑定士の鑑定評価等をいれることで
適正な価額の算出が可能となります~
①取得時点の価額不明の場合、売却額の5%にするしか手立てが無い?!
不動産の長期譲渡所得は、その取得時の価格が不明の場合、売却額の5%を概算取得費とされます。
何年も前に購入した不動産であれば、どうしても売買契約書等を紛失したりすること
も多く見られます。
それが、バブル時に購入した不動産の売買契約書等を紛失したりしたら・・・、
途方にくれてしまいますね。
そんな時、不動産鑑定士がその時点の時価を算出することはできないか?
答えは「可能」です。
弊社では過去時点の評価・査定をさせていただいております。
その不動産の有する担税力に見合った譲渡所得の計算には、不動産鑑定士の適正な価
格等調査による調査価額が必要になる、ということをご説明していきます。
②「できます規定」 は、「ねばならない規定」 ではない
国税庁の、下記URL:「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
こちらをよく読むと、
「取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、購入手数料などの資産の
取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、
1) 土地や建物の取得費が分からなかったり、
2) 実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、
譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。」
と記載されています。
あくまで「できます。」規定なのです。
「5%のできます」規定は、
知らなかった場合の救済措置のようなイメージですので、 当然と言えば当然ですが、
きちんと評価等を行うことにより、 概算取得費の5%を超えるケースが意外に多く
あります。
その価値算出こそ、担税力に匹敵する資産価値と言えます。
ところが一般的な常識として、5%とされているため、「5%にしなければならない」と
いう規定と 勘違いされていらっしゃる方が多いことも納得できます。
実は税理士の方や不動産会社様にも殆ど知られていませんが、その取得当時の時価(過
去時点)について不動産鑑定士の調査価額により、5%を超えることができる場合があ
ります。
➂専門家の調査と算出により、5%越えが可能になる
場合があります(※1)
税理士の方の間では、一般的に、不動産研究所が毎年出版している市街地価格指数に基
づき算出されるケースもあるかと思われますが、不動産の個別性まで評価に反映しき
れていないということで、国税庁に認められないケースも見受けられます。
地域により異なりますが、不動産鑑定士の調査を入れるとおおよその目安として、
昭和50年前後に取得した土地であれば、売却額の5%を超える調査価額を算出することが
一般的に多い印象なのです。
調査価額の算出方法は、一般的な手法に、私独自の手法も合わせ、より合理的な手法に
より調査価額を算出しております。
過去の実績・成果からできたオリジナルの手法を加味することで、より合理性、客観性
及び妥当性が一層高くなり、それに加え、資料収集も限界まで、過去時点の情報も
できる限り詳らかにしていると自負しております。(※2)
国税庁のご担当者様にとりまして、より分かりやすい調査報告書の作成も心掛けてお
ります。
④お蔭様でご好評いただいております!
知られていないニッチな分野ではありますが、お蔭様で皆様より、ご好評をいただいて
おります。
ご不明な点等ございましたら、ご遠慮なく「お問い合わせ」のページより、お申し付け
いただきますと幸いです。
費用対効果(「鑑定費用」対「節税効果」)の観点も含め御提案させていただきます。
⑤なおマンションの場合のその敷地についても可能です!
なお、マンションは、『区分所有建物及びその敷地』と言い、
『その敷地』部分に対して、価格等調査を行うことにより、担税力に見合う価値の
査定が可能となります!
※1 地域により異なりますが、資料収集の限界のほか、費用対効果の観点も含め、
断念しなければならないケースも3~4割程度は あることをご了承下さい。
※2 過去時点の資料を取得するためには、評価時点の時期により異なりますが、古け
れば古いほど、収集・分析する時間が3~5倍程度かかってきてしまいますので、
お時間に余裕を持ってご依頼されることをお勧めいたします。