長期譲渡所得 概算取得費算定目的         価格等調査

 

知らないことで損をする?!

 

~不動産鑑定士の鑑定評価等をいれることで

適正な価額の算出が可能となります~

 

 

取得時点の価額不明の場合、売却額の5%にするしか手立てが無い?!

 

不動産の長期譲渡所得は、その取得時の価格が不明の場合、売却額の5%を概算取得費とされます。

   何年も前に購入した不動産であれば、どうしても売買契約書等を紛失したりすること

も多く見られます。

  それが、バブル時に購入した不動産の売買契約書等を紛失したりしたら・・・、

途方にくれてしまいますね。

 

   そんな時、不動産鑑定士がその時点の時価を算出することはできないか?

答えは「可能」です

弊社では過去時点の評価・査定をさせていただいております。

 

   その不動産の有する担税力に見合った譲渡所得の計算には、不動産鑑定士の適正な価

格等調査による調査価額が必要になる、ということをご説明していきます。

 

 

②「できます規定」 は、「ねばならない規定」 ではない

 

 国税庁の、下記URL:No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm

 

こちらをよく読むと、

「取得費とは、売った土地や建物を買い入れた時の購入代金や、購入手数料などの資産の

取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備などの額を加えた合計額をいいます。

 なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

 また、

 

 1) 土地や建物の取得費が分からなかったり、

 2) 実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、

 

 譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。」

  と記載されています。

あくまで「できます。」規定なのです。

 

 「5%のできます」規定は、

 知らなかった場合の救済措置のようなイメージですので、 当然と言えば当然ですが、

  きちんと評価等を行うことにより、 概算取得費の5%を超えるケースが意外に多く

あります。

 

  その価値算出こそ、担税力に匹敵する資産価値と言えます。

  

  ところが一般的な常識として、5%とされているため、「5%にしなければならない」と

  いう規定と 勘違いされていらっしゃる方が多いことも納得できます。

 

実は税理士の方や不動産会社様にも殆ど知られていませんが、その取得当時の時価(過

去時点)について不動産鑑定士の調査価額により、5%を超えることができる場合があ

ります。

 

 

 専門家の調査と算出により、5%越えが可能になる

場合があります(※1)

 

   税理士の方の間では、一般的に、不動産研究所が毎年出版している市街地価格指数に基

づき算出されるケースもあるかと思われますが、不動産の個別性まで評価に反映しき

れていないということで、国税庁に認められないケースも見受けられます。

 

  地域により異なりますが、不動産鑑定士の調査を入れるとおおよその目安として、

  昭和50年前後に取得した土地であれば、売却額の5%を超える調査価額を算出することが

一般的に多い印象なのです。

 

 調査価額の算出方法は、一般的な手法に、私独自の手法も合わせ、より合理的な手法に

より調査価額を算出しております。

 

  過去の実績・成果からできたオリジナルの手法を加味することで、より合理性、客観性

及び妥当性が一層高くなり、それに加え、資料収集も限界まで、過去時点の情報も

できる限り詳らかにしていると自負しております。(※2)

 国税庁のご担当者様にとりまして、より分かりやすい調査報告書の作成も心掛けてお

ります。

 

 

 ④お蔭様でご好評いただいております!

 

  知られていないニッチな分野ではありますが、お蔭様で皆様より、ご好評をいただいて

おります。

    ご不明な点等ございましたら、ご遠慮なく「お問い合わせ」のページより、お申し付け

いただきますと幸いです。

  費用対効果(「鑑定費用」対「節税効果」)の観点も含め御提案させていただきます。

 

 

 

  ※1 地域により異なりますが、資料収集の限界のほか、費用対効果の観点も含め、 

     断念しなければならないケースも34割程度は あることをご了承下さい。

 

  2 過去時点の資料を取得するためには、評価時点の時期により異なりますが、古け

れば古いほど、収集・分析する時間が35倍程度かかってきてしまいますので、

お時間に余裕を持ってご依頼されることをお勧めいたします。